Налоги на недвижимость. Налоговая реформа 2015 г.

За последние три года налоговое законодательство Австрии претерпело коренные изменения в области налогообложения недвижимости. До 31 марта 2012 года налог на продажу недвижимого имущества для частных лиц не существовал. Однако корпорации всегда платили налог на продажу недвижимости с объектов находящихся на балансе предприятия. Формально именно этот факт послужил поводом для того, чтобы «восстановить справедливость» и ввести налог на недвижимость для частных лиц и для предпринимателей с личной формой ответственности. Следуя это логике, ставка налога на прибыль с продажи недвижимости была установленна в размере 25%, что соответствовало актуальной ставке корпоративного налога в Австрии.

Изменение к законодательству 2015 года в области налогообложения недвижимости оказалось противоречивым и сложным в практическом применении.

Большинство владельцев недвижимости в Австрии столкнулись с необходимостью долгосрочного планирования инвестиций с целью избежания значительных расходов связанных с налоговыми отчислениями . Так или иначе, в рамках принятой в этом году налоговой реформы, налоговое законодательство было вновь изменено коренным образом. Сложно прогнозировать развитие на ближайшие годы, но достаточно очевидно, что постоянные бюджетные проблемы государства не оставляют достаточно места для политических дебатов касательно облегчения налогового бремени.

Увеличение налога на прибыль от продажи недвижимости (ImmoESt)

Налоговая ставка на прибыль от продажи недвижимости увеличивается с 1 января 2016 года до 30%. Это соответствует учеличению по отношению к прежней ставке на 20%. Для тех владельцев недвижимости, объекты которых приобретены до 31 марта 2002 года налог увеличивается с 3,5% до 4,2% от суммы сделки.

Полностью отменяется возможность инфляционного дисконтирования прибыли от продажи объектов недвижимости (составляет до окончания этого года 2% в год на объекты, находившиеся во владении более 10 лет).

Возможность зачета убытков

Действующее законодательство предусматривает возможность зачета убытков от продажи объекта недвижимости только с прибылью из сделок по продаже недвижимости в этом же отчетном периоде. Измененное законодательство предусматривает возможность зачета 60% от убытка в течение 14 лет, в том числе с доходами от аренды от объектов недвижимости.

Налогообложение по «тарифу»

Измененное законодательство предусматривает также возможность отчисления налога с продажи объектов недвижимости в рамках общего тарифа. В этом случае, как частные лица, так и предприниматели могут учесть связанные с продажей расходы (маклер, адвокат или нотариус, налоговый советник).

Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbssteuer)

В области отчислений, связанных с приобретением объектов недвижимости, налоговая реформа также предусматривает значительные изменения. Наряду с пошаговым изменением размера отчислений в кадастровый реестр, принят новый порядок оценки стоимости объекта недвижимости.

Оценка суммы сделки

С начала 2016 года законодательство не предуматривает различия при расчете стоимости передачи объектов недвижимости в пределах семьи и сделки связанной с третьими лицами. Оценка имущества будет производиться только исходя из рыночной стоимости объекта. Очевидно, что подобный подход вызовет множество вопросов, в особенности при проведении сделок в кругу семьи (наследство, дарение). Это также может привести к значительным дополнительным расходам по составлению экспертизы рыночной стоимости объекта.

Передача собственности в рамках предприятия

При действущем законодательстве владельцы недвижимости часто могли избежать налога на приобретение тогда, когда недвижимость принадлежала предприятию, а продаже подлежали доли предпринимателя. Новое законодательство предусматривает ужесточение и в этой области. Налог на приобретение недвижимости необходимо будет уплатить, в случае если как минимум 95% предприятия сменили владельца в течение пяти лет.

Ставка налога на приобретение недвижимости

Ставка налога на приобретение недвижимости зависит от того, является ли сделка безвозмездной.

Для всех возмездных сделок, налог на приобретение недвижимости составляет 3,5%

Для безвозмездных сделок (передача объектов недвижимости между членами семьи, дарения, и.т.д.) ставка налога составляет:

На первые 250.000 0,5%
на следующие 150.000 2%
на оставшуюся сумму – 3,5%

Безвозмездными могут быть признаны те сделки, в которых сумма встречных требований не превышает 30% от рыночной стоимости объекта.

Пример:

Родители дарят ребенку объект, не обремененный обязательствами недвижимости, стоимостью в 500.000 евро.

Налог составляет:
0,5% от 250.000 – 1.250 евро
2% от 150.000 – 3.000 евро
3,5% от оставшихся 100.000 – 3.500 евро
Общая сумма налога: 7.750 евро

В тех случаях, когда сумма встречных требований составляет от 30% до 70%, законодательство признает сделку частично безвозмездной.

Пример:

Дарение недвижимости, обремененной кредитными обязательствами на 80.000 евро, с рыночной стоимостью в 200.000 евро. Одаренный принимает на себя обязательства по оплате кредита.

На 40% сделка является возмездной, и на 60% безвозмездной.
3,5% от 80.000 – 2.800 евро
0,5% от 120.000 – 600 евро
Общая сумма налога составляет 3.400 евро

Чтобы предотвратить возможность безвозмездной пошаговой передачи недвижимости, законодательство предусматривает пятилетний период наблюдения. Это означает, что суммы всех безвозмездных сделкок между одними и темы же контрагентами в течение пяти лет суммируются.

Отчисление налога на приобретение недвижимости

Как правило, отчисление налога на приобретение недвижимости проводится нотариусом или адвокатом сопровождающим сделку. Закон предусматривает возможность частичной отсрочки отчисления налога на приобретение объекта недвижимости на срок до пяти лет на определенные виды сделок. Правда, подобная отсрочка не является беспроцентной.

В заключение хочется сказать, что в рамках настоящеей статьи невозможно детально рассмотреть всех деталей, связанных с принятием нового налогового законодательства в области недвижимости. Вследствие спорности многих положений можно ожидать изменений законодательства также и после решений верховного суда в ходе предстоящих показательных процессов.
К сожалению, большинство изменений настоящей налоговой реформы означает значительное повышение налогового бремени для владельцев недвижимости. В связи с тем, что инвестиции в этой области являются долгосрочными и прозрачными, можно по праву назвать действие настоящего закона экспроприацией. Очевидно, что эффект от повышения налогов в этой области может быть ощутим в бюджете государства только в том случае, если затронуты будут как можно более широкие слои общества. В результате, отдельные положения законодательства в основном нацелены на средний класс, и затрагивают в равной степени как приедпринимателей, так и служащих. Остается надеяться, что состояние бюджета Австрии и обещанное политиками улучшение эффективности государственного управления позволит при принятии будующих «налоговых реформ» больше внимания уделить повышению конкурентноспособности экономики и не увлекаться экспроприированием активов в пользу государства.